Ο τομέας των ακινήτων και των κατασκευών αποτέλεσε και αποτελεί ένα από τους σημαντικούς παράγοντες που επηρεάζουν τόσο τα δημόσια οικονομικά όσο και το χρηματοπιστωτικό τομέα.

Μεγάλο μέρος των άμεσων και έμμεσων φόρων προέρχεται από τον τομέα αυτό, με χαρακτηριστική την αύξηση στα έσοδα από το ΦΠΑ λόγω της αύξησης των πωλήσεων νέων ακινήτων. Η ενίσχυση του τομέα οδηγεί σε μείωση της ανεργίας και αύξηση των εισφορών στο ταμείο κοινωνικών ασφαλίσεων. Την ίδια στιγμή η πορεία της αγοράς των ακινήτων επηρεάζει την αξία των εξασφαλίσεων σε ό,τι αφορά τις πιστωτικές χορηγήσεις και κατ’ επέκταση τις επισφάλειες και τα κεφάλαια των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων.

Ο τομέας των ακινήτων χαρακτηρίζεται από κυκλικότητα, όπως άλλωστε και η οικονομία στο σύνολο της, με περιόδους αύξησης της ζήτησης των ακινήτων και αύξηση των τιμών, και περιόδους διόρθωσης. Σημειώνεται ότι όσο πιο ορθολογιστική είναι η αύξηση στη ζήτηση, δηλαδή να μην είναι αποτέλεσμα ευκαιριακών συνθηκών, τόσο πιο εύκολη είναι η απορρόφηση των κραδασμών από πιθανή διόρθωση.

Χαρακτηριστικά είναι τα στατιστικά στοιχεία που ανακοινώνει το Τμήμα Κτηματολογίου **σε ό,τι αφορά τα πωλητήρια** που έχουν κατατεθεί. Από 21.245 το 2007 (2008: 14.667) σε 3.767 το 2013 (2012: 6.229) και 8.734 το 2017 (2016: 7.063). Εδώ θα πρέπει να αναφερθεί ότι δεν ανακοινώνονται στοιχεία για την αξία των πωλητήριων εγγράφων που κατατίθενται. Αν όμως κάποιος αναλύσει τα στατιστικά στοιχεία που αφορούν τις άδειες οικοδομής, τότε τα ακίνητα που αδειοδοτούνται και κατασκευάζονται αυτή την περίοδο είναι μεγαλύτερης αξίας. Άλλωστε η ζήτηση για ακριβότερα ακίνητα τροφοδοτείται από το πρόγραμμα πολιτογράφησης. Ως εκ τούτου, η διαφορά μεταξύ του 2017 και του 2007 – 2008 είναι πολύ μικρότερη όταν συγκριθούν αξίες, αντί ο αριθμός των πωλητήριων εγγράφων.

Άδειες Οικοδομής

Η βελτίωση στον τομέα των ακινήτων και οι θετικές προοπτικές καταγράφονται και από τα στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας σε ό,τι αφορά τις άδειες οικοδομής. Τα τελευταία στοιχεία που ανακοινώθηκαν αφορούν την περίοδο μέχρι το Νοέμβριο του 2017.

Την περίοδο Ιανουαρίου – Νοεμβρίου 2017 εκδόθηκαν 5.291 άδειες οικοδομής σε σύγκριση με 4.900 την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους, παρουσιάζοντας αύξηση 8%. Την ίδια στιγμή η συνολική τους αξία αυξήθηκε κατά 52% και το συνολικό εμβαδόν κατά 45%. Σε ό,τι αφορά τις οικιστικές μονάδες, η αξία ανά τετραγωνικό μέτρο που αδειοδοτείται αυξήθηκε κατά 4% σε σχέση με το 2016, συνεχίζοντας την αυξητική τάση και επιβεβαιώνοντας την αύξηση της ζήτησης για πολυτελή ακίνητα.

Τιμές και Ενοίκια

Τόσο τα αποτελέσματα του Δείκτη Τιμών Ακίνητων του RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) Κύπρου (αφορούν το Γ’ τρίμηνο του 2017) όσο και ο δείκτης τιμών κατοικιών της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου καταδεικνύουν αύξηση στις τιμές των ακινήτων. Σύμφωνα με το δείκτη RICS οι τιμές για τα σπίτια και τα διαμερίσματα παρουσίασαν αύξηση στις τιμές 7,4% και 4,2% αντίστοιχα σε ετήσια βάση. Η μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάστηκε στη Λεμεσό με ετήσια αύξηση στα σπίτια και στα διαμερίσματα 14.3% και 13.2% αντίστοιχα. Σε σχέση με τους γραφειακούς χώρους, η μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάστηκε στη Λευκωσία, κατά 19.5%.

Την ίδια στιγμή οι τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν κατά 12.5% για τα διαμερίσματα, 9.2 % για τα σπίτια, 6.1% για τα καταστήματα, 22.4% για τα γραφεία και 1,6% για τις αποθήκες, σε σύγκριση με το 2016.

Ο ρόλος των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων

Το σοβαρότερο πρόβλημα της κυπριακής οικονομίας είναι αυτό των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Πέραν των άλλων στοιχείων, όπως π.χ. το δημοσιονομικό περιβάλλον, η πορεία της αγοράς ακινήτων καθώς και οι αλλαγές στις νομοθεσίες καθορίζουν τις παραμέτρους που χρησιμοποιούνται στα μοντέλα για υπολογισμό της αξίας των υποθηκών.

Σημειώνεται ότι πολλά ακίνητα έχουν μαζευτεί στους ισολογισμούς των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων, λόγω κυρίως των φορολογικών κινήτρων που δόθηκαν από την πολιτεία για την ανταλλαγή δανείων με ακίνητα. Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα έχουν δημιουργήσει ειδικές μονάδες διαχείρισης τέτοιων ακινήτων, ενώ συγκεκριμένο ίδρυμα προχώρησε στην πώληση μεριδίων οργανισμού συλλογικών επενδύσεων που έχει στην κατοχή του (κυρίως εμπορικά ενοικιαζόμενα ακίνητα).

Την ίδια στιγμή η ανάκαμψη στη χορήγηση δανείων και κυρίως στεγαστικών δανείων ενισχύει την κτηματαγορά. Φυσικά τα κριτήρια χορήγησης είναι πλέον αυστηρότερα, όμως το χαμηλό επιτοκιακό περιβάλλον ενισχύει τη ζήτηση. Σύμφωνα με στοιχεία της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας το σύνολο των δανείων που παραχώρησαν οι τράπεζες, πλην των αναδιαρθρώσεων, ανήλθε το 2017 στα €2751 εκ. έναντι €2135 εκ. το 2016, παρουσιάζοντας αύξηση 28,9%. Τα νέα στεγαστικά δάνεια αυξήθηκαν κατά 18,6% στα €644 εκ. από €543 εκ. το 2016.

Λόγοι βελτίωσης του τομέα των ακινήτων και των κατασκευών

Τα θετικά στοιχεία που καταγράφει η κτηματαγορά είναι αποτέλεσμα της βελτίωσης του οικονομικού και επενδυτικού κλίματος, των κινήτρων που έχουν παραχωρηθεί, της ανάκαμψης του δανεισμού από τα τραπεζικά ιδρύματα για στεγαστικούς σκοπούς, όπως αποτυπώνεται και από τα στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας, και της δευτερογενούς αγοράς ακινήτων. Σημειώνεται ότι η αδειοδότηση και η κατασκευή συγκεκριμένων μεγάλων αναπτύξεων σε συγκεκριμένες επαρχίες οδηγεί και στην αύξηση των πωλητήριων εγγράφων, όπως καταγράφεται στα στατιστικά ανά επαρχία.

Υπενθυμίζεται επίσης ότι καταργήθηκε ο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας, μονιμοποιήθηκε το μέτρο για μη καταβολή μεταβιβαστικών όταν μια πώληση υπόκειται σε ΦΠΑ (50% στις υπόλοιπες περιπτώσεις), το ΦΠΑ για όλες πλέον τις νέες κατοικίες που χρησιμοποιούνται ως μόνιμες κατοικίες για τα πρώτα 200 τ.μ. είναι 5% ενώ στα μέσα του 2015, μετά από πρόταση της κυβέρνησης, ψηφίστηκε τροποποίηση σύμφωνα με την οποία οποιεσδήποτε αγορές ακινήτων πραγματοποιηθούν μέχρι το 2016 δε θα υπόκεινται σε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών.

Σημαντικός παράγοντας ενίσχυσης της ζήτησης των ακινήτων είναι και το πρόγραμμα πολιτογραφήσεων. Είναι παραδεκτό ότι τα συγκεκριμένα μέτρα, σε συνδυασμό με τα φορολογικά και πολεοδομικά κίνητρα, ενίσχυσαν την επιχειρηματική δραστηριότητα και τα δημόσια οικονομικά, την προσέλκυση ξένων επενδύσεων και τη μείωση της ανεργίας (για πρώτη φορά το τελευταίο μήνα κατέβηκε κάτω του 10%).

Προκλήσεις του τομέα

Βάσει των πιο πάνω, δε συνεπάγεται ότι έχουν λυθεί όλα τα προβλήματα του τομέα και ειδικά η υψηλή μόχλευση. Πολλές από τις εταιρείες που δραστηριοποιούνται στον τομέα παρουσιάζουν πολύ υψηλά ποσοστά δανεισμού, του οποίου η μείωση του (αν δεν προβούν σε δραστικές λύσεις όπως ανταλλαγή δανείου με ακίνητο) γίνεται με βραδείς ρυθμούς, ακόμη και σε περιβάλλον θετικών ρυθμών ανάπτυξης.

Η πορεία του τομέα και οι συνέπειες των κινήτρων που έχουν παραχωρηθεί θα πρέπει να εξετάζονται ανά τακτά χρονικά διαστήματα ώστε να διασφαλιστεί η σταθερή και βιώσιμη ανάκαμψη του τομέα, καθώς και οι επενδύσεις όσων εμπιστεύτηκαν την κτηματαγορά της Κύπρου. Υπενθυμίζεται ότι με βάση το πρόγραμμα πολιτογραφήσεων, η επένδυση θα πρέπει να διακρατείται για περίοδο τριών ετών. Είναι σημαντικό να δημιουργηθούν εκείνες οι συνθήκες ώστε να μπορούν να απορροφηθούν από την αγορά πολυτελή ακίνητα σε ενδεχόμενη αύξηση της προσφοράς τους.

Η βελτίωση στον τομέα των ακινήτων ενισχύει τα δημόσια οικονομικά και με τις κατάλληλες ενέργειες αυτό θα διαφανεί σταδιακά και στην πραγματική οικονομία. Όμως, είναι απαραίτητο να καταγραφούν τα επιτεύγματα, οι προκλήσεις και η κατάσταση του τομέα στην παρούσα του μορφή, ώστε να σχεδιαστεί η επόμενη μέρα, προς αποφυγή νέων εκπλήξεων.

Tάσσος Γιασεμίδης, Διοικητικός Σύμβουλος, KPMG Limited